역전세 깡통전세 뜻 40% 떨어진 비상상황?

역전세

 

월세나 전세, 매매로 집을 구하고자 부동산 정보를 서성거릴때 자주 듣게 되는 말은 바로 '역전세, 깡통전세' 입니다. 전세는 알겠는데, 대체 왜 '역' 자와 '깡통' 이라는 말이 붙는것일까요?

 

역전세 뜻

 

우리가 사는 집값은 올랐다가 내려갔다가를 반복합니다. 짜장면 한그릇의 가격이 바뀌는데 몇년이 흐르는데비해, 집값은 단 며칠만에, 몇개월만에 수십 % 가 오르락 내리락 하기도 하는데요. 전세가격 또한 마찬가지 입니다. 분명 어제까지만해도 1억원이었던 전세집이 오늘은 1억 3천만원으로 오르기도 하죠.  

 

이렇게 전세값이 오르고 내릴때 문제가 발생할 수 있습니다. 

 

2년 전에 1억원을 내고 전세집을 마련했는데, 주변 집들의 시세가 떨어져서 전세가격이 7천만원이 되었다고 합시다. 그렇다면 전세 연장을 할때 집주인은 2년전에 받은 1억원 중에서 3천만원을 세입자에게 돌려주어야 합니다. 이러한 현상을 역전세 라고 하죠.

 

역전세가 일어날 경우, 집주인은 기존에 살고 있는 세입자에게 전세금을 낮추어주거나 다른 세입자를 구해야만 합니다. 다른 세입자를 구해도 주변 전세가는 7천만원이기 때문에 어찌됐든 다른 방법으로 3천만원을 구해서 돌려주어야 하죠.  부족한 3천만원을 바로 돌려줄 수 있다면 문제가 생기지 않지만, 당장 3천만원이라는 돈을 돌려줄 수 없는 상황일때, 분쟁이 일어날 수 밖에 없습니다. 

 

이런경우 집주인은 집을 싸게라도 급히 팔아서 세입자에게 전세금을 돌려주는 선택을 하게 됩니다. 물론 집을 팔아서까지 전세자금을 돌려주는것은 매우 드문 일이지만, 다른 선택지가 없다면 어쩔 수 없이 실행에 옮겨야 하죠.

 

깡통전세

 

깡통전세 뜻

 

그렇다면 깡통 전세는 무엇일까요? 말그대로 깡통. 빈통을 말합니다. 알맹이가 없는것이죠.

 

예를 들어, 너무 사고 싶은 아파트가 있습니다. 그 아파트의 시세는 현재 5억원 가량입니다. 하지만 수중에 있는 돈은 5천만원일때, 아파트를 구매하기엔 부족하죠. 그럴때 갭투자 방법을 선택할 수 있습니다.

 

아파트 매매가 : 5억원

전세가 : 4억원 (현재 그 아파트에 살고 있는 세입자가 낸 돈)

가진돈 : 5천만원

부족한돈 : 5천만원

 

이런 상황일 경우, 5천만원을 추가로 대출을 받아 1억을 만든 후, 전세를 끼고 살 수 있습니다. 세입자가 있기 때문에 내가 그집에 들어가서 살수는 없지만, 1억만 내면 그 아파트를 소유할 수 있게 되는것이죠. 나중에 세입자를 내보내고 내가 그집에 살고 싶다면, 혹은 세입자가 계약을 끝내려고 한다면 어떻게든 세입자가 그전 주인에게 낸 4억원을 내가 만들어서 세입자에게 돌려주어야 합니다.   이렇듯 갭투자는 내가 거주지로 살 집을 매매할때가 아니라 이렇게 투자용으로 구매를 할때 선택하게 되는 방법입니다. 

 

 

집값이 오른다면 돈을 벌 수 있습니다. 하지만 매매가격이나 전세시세가 떨어진다면? 매매가 5억이었던 집이 4억으로 떨어진 상황에서 세입자가 이사를 가겠다고 하면 큰일입니다. 매매가격이 4억인데 전세가격을 4억에 다른 세입자를 받을수는 없으니까요.  그럼 마찬가지로 아파트를 팔아서라도 현금을 만들어 세입자에게 돌려주어야 합니다.

 

1억이라는 돈을 고스란히 손해 보게 되는것이죠. 만약 그보다 아파트 가격이 더 떨어진다면? 집을 팔아도 세입자에게 돈을 돌려주기에 부족합니다. 경매로 넘어가도 마찬가지이죠. 시세보다 싸게 팔리기 때문에 세입자에게 돌려줄 돈과 담보잡힌 돈을 갚기엔 턱없이 부족합니다. 모두 손해를 볼 수 있는 상황이죠. 

 

그렇다보니 아파트 값이 집주인이 가지고 있는 빚보다 적은 경우, 깡통전세라고 합니다. 쉽게 말해, 담보대출이 높은 집을 말하죠. 전세를 구할때에는 담보대출이 잡혀있지 않은 집이 가장 좋지만, 현실적으로 그런곳이 많지는 않습니다. 

 

가능한 대출금액이 적게 잡혀있는 집을 선택하는것이 좋은데요. 담보대출금액과 전세금을 합친 금액이 집 매매값의 70% 넘지 않는것이 안전하다고 할 수 있습니다.

 

 

안전장치 

전세금으로 분쟁이 일어났을때 피해를 최대한 줄이기 위해서 나름의 안정장치를 해둘 수 있습니다. 이 안전장치가 무적은 아닙니다. 하지만 보험이다 생각하고 준비를 해두것이 좋을 수 있습니다. 

 

1. 전세 보증보험 제도

보험의 일종으로 보험료를 납부하게 됩니다. 큰금액은 아니지만 그렇다고 아깝지 않은 정도의 돈도 아니죠. 혹시모를 일에 대비를 하고 싶으시다면 전세보증보험 제도를 이용해서 전세자금을 안전하게 지켜보는 방법이 있습니다.

 

2. 확정일자 받기

살고 있는 집이 경매라도 넘어가게 된다면 우선순위로 전세금을 돌려받아야 합니다. 그러기 위해서는 이사를 하고 곧바로 확정일자를 받는것이 좋습니다. 물론 확정일자를 받았다고 해서 100% 돌려받을 수 있는것은 아닙니다. 너무 낮은 경매가로 팔리게 되면 전세금을 모두 돌려받지 못하게 된답니다.

 

 

갭투자로 아파트를 샀다가 무려 40%나 집값이 폭락하면서 집주인, 세입자 모두 타격을 받은 사건도 있습니다. 누군가는 부동산을 안전자산이라고 하지만, 글쎄요. 움직이지 않는 '부'동산이라는 녀석이, 실제로 굉장히 위험한 녀석이라는 사실...! 

 

 

 

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